Las personas en vida tenemos varios patrimonios importantes, sin estos la existencia es miserable; primeramente, la paz, la cual conforma un bien inmaterial tutelado por la sociedad. También, los seres humanos necesitamos bienes y servicios para sobrevivir dignamente, entre los más trascendentes se encuentra el techo que sirve de hogar y alguna otra propiedad inmobiliaria para garantizar la inversión.

El patrimonio inmobiliario es la inversión más sabia que puede realizar una persona o unidad familiar, porque permite la estabilidad económica a largo plazo, es casi imposible su depreciación y si ocurriese, se puede recuperar el dinero, más considerables ganancias.

* ADQUISICIÓN INMUEBLES EN SUBASTAS JUDICIALES

El procedimiento más económico para adquirir la propiedad inmobiliaria será la venta en pública subasta al comparecer como subastador ante el tribunal.

Forma de obtener información

Para conocer de las ventas de inmuebles en subastas judiciales, se deben analizar los periódicos de circulación nacional en que más frecuentan los anuncios sobre el particular, por mandato de la ley se ordena la publicidad de este procedimiento. Para los embargos inmobiliarios en el Distrito Nacional y la provincia de Santo Domingo, regularmente los abogados de la parte persiguiente publican en el  Nuevo Diario; en la ciudad de Santiago y el Cibao, utilizan el medio de comunicación La Información, aunque se debe leer toda la prensa diaria para lograr una buena oferta, recurriendo a las páginas electrónicas  correspondientes.

Luego de manejada la información sobre la subasta, se dirige a observar el inmueble, si está interesado entra en contacto con el propietario, ofertando una suma razonada para comprar y cancelar la hipoteca, siempre lamentando esta terrible situación, pero haciéndole conciencia que resulta ser su única tabla de salvación para no perder todo y evitar a su familia la violencia legal de un desalojo por ejecución de sentencia en adjudicación inmobiliaria.

Procedimiento en el tribunal subastador

Si el embargado no cede a su propuesta, acuda de inmediato al banco más cercano, compre un cheque certificado por el diez por ciento (10 %) del monto de la venta en pública subasta, a nombre del persiguiente del embargo, necesariamente debe estar representado por un abogado. Entonces, acuden a la secretaría del tribunal donde se realizará este proceso y deposita dicho instrumento de pago por lo menos un (1) día antes de la audiencia de venta en pública subasta; así será titular del derecho de subastador, tendrá la prerrogativa a puja u oferta; al final quien ofrece el más elevado precio el tribunal lo declara adjudicatario; o sea, titular de la propiedad o dueño; siempre recordando que debe tener disponibilidad del dinero restante ofrecido; sino comete falsa subasta y las consecuencias jurídicas que esto conlleva.

Procedimiento ante el registrador de títulos

Obtenida la sentencia de adjudicación de inmueble, se procede a obtener toda la documentación en el tribunal, cumplir las obligaciones impositivas  y acudir ante el registrador de títulos correspondiente a depositar el expediente para obtener el certificado de propiedad inmobiliaria a nombre del adjudicatario o adquiriente en subasta. Muchas veces, se presentan incidentes en el proceso, pero llegará a tener la posesión y dominio de dicho inmueble.

* PROCEDIMIENTO INVERSIÓN INMOBILIARIA

Al momento de adquirir un inmueble en República Dominicana, debe asesorarse por un profesional experto en materia inmobiliaria que investigue la procedencia legal de dicha propiedad, a saber:

Diligencias preliminares

 1) En qué fundamenta y justifica el posible vendedor su derecho. 

1.1) Depurar en el registrador de títulos correspondiente el certificado duplicado del dueño, mediante instancia sencilla o comunicación solicitar una certificación de cargas y gravámenes para determinar el estado legal actual del bien inmueble, anexando una fotocopia del título de propiedad inmobiliaria. 

1.1.1) Si tuviere hipotecas u otras obligaciones que no impiden la transferencia, el futuro adquiriente debe acudir a los acreedores e investigar el monto de las deudas y gastos legales, reteniendo ese dinero para saldar el crédito, obtener el acto notarial de cancelación de hipoteca o radiación hipotecaria y proceder a cancelar la misma.

      Del deslinde

2) Hay que verificar si el inmueble está deslindado, cuando se pretende comprar una casa, solar y finca, ya que no podrá hacer la transferencia hasta tanto no agote la etapa de deslinde. Además, de que realmente el área de propiedad no está legalmente delimitado, el proceso de deslinde muchas veces puede atrasarse un año o mucho más.

 2.1) Eventualmente, el inmueble podría ser comprado, pero haciendo una investigación profunda, enviando personas de perfil adecuado a averiguar quiénes son los dueños de esa propiedad; si es un patrimonio de herencia; cuántos hijos tuvo el difunto dentro y fuera de su relación marital, quiénes de ellos viven, si era casado, entre otros datos.

2.2) Ya obtenida y analizada la información, se inicia un ligero acercamiento de negocio a los dueños del inmueble, como a los colindantes para verificar si están de acuerdo sobre los linderos, cercado o pared medianera de la propiedad.

2.3.) Una propiedad sin deslindar, únicamente amparada en una carta constancia o constancia anotada en el certificado de título madre de la parcela, que erróneamente muchos denominan título de propiedad, se desprecia en un treinta a veinte por ciento.

     Estado civil del vendedor

3) Comprobar en forma fehaciente, verificar sin lugar a dudas, el estado civil del posible vendedor, tanto en el certificado de propiedad inmobiliaria, como en la cédula de identidad personal. Si es casado al momento de adquirir el inmueble; entonces, su pareja será copropietaria inmobiliaria, o sea, le corresponde el cincuenta por ciento (50 %) de los derechos y valores de la propiedad, conforme a nuestro marco legal.

3.1) Si es casada la persona a nombre de quien está el certificado de título definitivo, se le debe solicitar el original o una fotocopia del acta matrimonial para acudir a una oficialía del estado civil y verificar cuidadosamente que el acta de matrimonio corresponde al tiempo, cuando el posible vendedor adquirió la titularidad del derecho de copropiedad. Pues, muchas veces, pueden aportar una cédula de su pareja más reciente, junto a la cual está unida en matrimonio legal para aparentar que esa es la otra copropietaria y sorprender al comprador en esta materia. 

derechos unión libre o relación marital de hecho

3.2) Si el titular del derecho de propiedad vive en unión marital libre o de hecho, la sana doctrina de los nuevos tiempos jurídicos y la jurisprudencia, establecen que la pareja tiene derechos adquiridos sobre los bienes muebles e inmuebles obtenidos durante esta relación sentimental de hecho, siempre que sea pública, constante y ninguno esté casado legalmente con otra persona; quienes bajo el imperio del principio de la autonomía de la voluntad crean una sociedad matrimonial de hecho, la cual al momento de su disolución o rompimiento debe liquidarse o repartirse el patrimonio a la mitad; sino conforme a los aportes patrimoniales realizados, donde las labores domésticos se consideran valores económicos en la unión consensual.

3.2.1) Sugerimos, humildemente, que al adquirir una propiedad inmobiliaria, aunque el futuro vendedor establezca ser soltero en su cédula de identidad personal y electoral,  se debería proceder a dar publicidad a la venta en un periódico de circulación nacional durante tres (03) días consecutivos, estableciendo: a) si es urbano: señalar el tipo de inmueble, ubicación, incluyendo calle, número, sector, municipio, provincia; b) cuando sea una propiedad rural: el lugar, en ambos casos la designación catastral del inmueble. Es pertinente y útil establecer el monto del precio pactado. Este procedimiento servirá para verificar la buena fe del eventual comprador ante terceros reclamantes y transparencia ante las autoridades.

 Primera visita a agencia local impuestos internos

4) Asistir junto al posible vendedor o hacerse expedir poder de representación ante la agencia local de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) para buscar una certificación del impuesto a la propiedad inmobiliaria (IPI) y constatar que el inmueble no tiene ningún impedimento por pagos impositivos. 

4.1) El pago impositivo pendiente por concepto de impuesto propiedad inmobiliaria (IPI), siempre debe pagarlo el propietario del inmueble, o sea, el vendedor.  

4.2) El monto en el impuesto sobre transferencia inmobiliaria, es tres por ciento (3 %), a partir valoración de tasación en la agencia local de DGII o del precio establecido en el contracto, siempre prevalece el avalúo más alto para el cobro impositivo. Es pertinente reseñar, en caso que la tasación registrada en la base de datos de dicha agencia resulte muy elevada, se puede solicitar una inspección del inmueble para verificar la depreciación de la propiedad.

4.3) Es criterio jurisprudencial, o sea, decisión de las altas cortes de justicia, que la única entidad estatal para establecer el valor real de las propiedades inmobiliarias es la Dirección General de Mensuras Catastrales; y no la Dirección General de Impuestos Internos. 

4.4) Cuando la tasación de la agencia local de impuestos internos sea desproporcionada, sugerimos: a) pagar los impuestos de transferencia para obtener el certificado de propiedad inmobiliaria; b) solicitar un avalúo o tasación en la Dirección General de Mensuras Catastrales; c) intimar mediante acto de alguacil la devolución del cobro abusivo de impuestos, dándole un plazo de treinta (30) días, a tales fines, advirtiéndole que serán demandados; y d) sino obtienen respuesta satisfactoria, demandar ante el Tribunal Superior Administrativo en restitución de cobro abusivo de impuestos, daños y perjuicios a la Dirección General de Impuestos Internos, como entidad de personería jurídica, sujeta a derechos y deberes; al gerente de la agencia local DGII, por su hecho personal arbitrario, contrario al espíritu de lo justo y la seguridad jurídica; y al director general de esa entidad, como máximo ejecutivo.

Venta inmuebles de compañía o persona moral

5) Si el vendedor es una persona moral o empresa, se debe procurar: a) original del acta de asamblea que autoriza al representante de la compañía a ceder los derechos de ese inmueble; b) fotocopia del registro mercantil actualizado de la razón social; c) fotocopia del acta de asamblea constitutiva de la sociedad comercial; d) fotocopia cédula de identidad del representante de la entidad societaria.

Venta apartamento en régimen de condominio

6) Cuando la venta es de un apartamento sometido al régimen de condominio, se obtendrá copia de la declaración del condominio, también del reglamento, las últimas asambleas celebradas y de los planos de construcción, nada de esto se deposita ante el registrador de títulos correspondientes para realizar la transferencia, pero sí sumamente útil para el propietario.

6.1) Se debe solicitar al vendedor y confirmar ante el administrador del condominio el pago al día de las cuotas de mantenimiento; y de otros servicios, tales como electricidad y demás; sino las deudas se descontarán del precio establecido en la venta. 

Forma de pago en la venta

7) Obtener a nombre del vendedor, un cheque certificado por banco habilitado legalmente para operar en República Dominicana, conforme a ley 155-17 sobre lavado de activos. 

 ALGUNAS Formalidades contrato de venta 

INDISPENSABLES

8) Proceder a instrumentar ante notario público, el acto traslativo de derechos inmobiliarios, nunca olvidando establecer el estado civil del vendedor y comprador, que ese documento sirve de descargo y finiquito por la suma de dinero entregado y otras formalidades propias de este protocolo notarial. 

Sugerencias necesarias y útiles 

8.1) Pasado el tiempo, los rasgos caligráficos de las personas pueden tener algunos cambios; amén, de que hay descendientes desconocedores de la realidad en la operación inmobiliaria; otros son deshonestos y crean turbación para pescar en río revuelto; por tanto, será de vital trascendencia otorgar la mayor legitimidad al negocio: a) asegurando que la firma estampada sea bien parecida a la de la cédula o pasaporte del vendedor; b) que cuidadosamente el mismo fije las huellas de sus pulgares derecho e izquierdo; c) haciendo mención el notario público que legaliza la firma y huellas digitales; d) buscar preferiblemente dos testigos que no sean familiares de las partes envueltas en la transferencia; todo esto a los fines de dar mayor transparencia al acto traslativo de derechos inmobiliarios. 

Otra visita a la agencia local de la DGII

9) A cuenta o patrimonio del comprador únicamente se deben pagar los impuestos sobre transferencia inmobiliaria y otros gastos para traspasar a su nombre la propiedad, según nuestra legislación y costumbre; nunca incluyendo a su costo el pago del IPI. Entonces, mediante cheque certificado a nombre de Colector Impuestos Internos, más veinte pesos (RD$20.00), incluidos por cada original duplicado certificado de título, proceder al trámite del pago de los impuestos sobre transferencia inmobiliaria; luego en la agencia local, le harán constar las anotaciones en el original del contrato de venta y expedirán recibos contentivos de la liquidación impositiva, debiendo aportar dos fotocopias del certificado de título, contrato de venta inmobiliario bajo firma privada, cédulas de identidad personal y electoral de las partes. 

Otra visita al registrador de títulos 

10) Documentos a depositar por ante la oficina del registrador de títulos correspondiente: a) ORIGINAL certificado de título propiedad inmobiliaria; b) ORIGINAL contrato de venta bajo firma privada, legalizadas las rúbricas por notario público, ya liquidada obligación impositiva sobre transferencia inmobiliaria en la agencia local (DGII); c) ORIGINAL certificación de impuesto a la propiedad inmobiliaria (IPI); d) ORIGINAL de pago impositivo transferencia inmobiliaria, d) ORIGINAL especie timbrada (sello) de RD$50.00; e) original recibo ley 33-91, por valor de RD$20.00, todos estos de la DGII; f) ORIGINAL recibo de pago del Banco de Reservas, por cada acto notarial, ley del notariado; g) fotocopias legibles de ambos lados de las cédulas de identidad personal y electoral del comprador y el vendedor, también del depositante de los documentos. h) PRECAUCIÓN:  tener fotocopias cédulas de testigos. e) Ocasional. Original del acto notarial de cancelación de hipoteca. f) Inventario o descripción de los documentos a depositar. 

¡ Muy importante ! 

depositar documentos ante el ministerio público

11) Notificar informe y anexar documentos, incluyendo copia del cheque pago por compra inmueble, a la Procuraduría General de la República Dominicana, conforme ley 155-17, sobre lavado de activos.

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SUGERENCIAS AL COMPRAR Y TRANSFERIR INMUEBLE

Si usted es una persona mínimamente instruida en la tramitación de documentos ante oficinas públicas, posee el tiempo para realizar la transferencia inmobiliaria, si sigue este procedimiento y sugerencias; les aseguramos que en forma eficaz podrá realizar una inversión segura. 

 Cuando se decida a comprar un inmueble, podremos facilitarle un modelo de contrato de venta inmobiliaria bajo firma privada, verificar la instrumentación de ese acto traslativo del derecho inmobiliario o auditar el proceso de la inversión hasta su total consumación con la obtención del nuevo certificado de título a su nombre que respalda su dinero y transparentar operación ante la Procuraduría General de la República Dominicana. 

De lo contrario, si no tiene el tiempo y la experiencia en tramitación de documentos ante oficinas públicas, les podemos asesorar en dicha gestión para asegurar su inversión, mediante los siguientes servicios:

a) Asesorar y acompañar en todas las diligencias.

b) Asesorar y acompañar en una o varias diligencias.

c) Únicamente asesorar y auditar los documentos para usted realizar las diligencias.

d) Hacer sin su presencia todo el proceso de tramitación en la transferencia inmobiliaria.

 ¡ importante !

 evitar la suplantación TITULAR DEL DERECHO al VERIFICAR LOS DATOS BIOMÉTRICOS

Muy trascendente para verificar la legalidad del proceso de compra inmobiliaria, siempre el futuro adquiriente debe acudir junto al propietario a depurar la cédula de identidad personal ante la oficialía de la Junta Central Electoral correspondiente, a los fines de VERIFICAR LOS DATOS BIOMÉTRICOS, evitando la suplantación de la persona titular del derecho objeto de la venta.

Por último, y no por esto deja de tener primacía, si usted no tiene el dinero para proceder a pagar los impuestos ante la DGII; humildemente, les sugerimos no hacer la inversión, es como adquirir una buena computadora u ordenador, iniciando la navegación en la web y no registrarla en una aplicación para protegerla eficazmente de antivirus, simplemente su inversión está en inminente peligro; ya que el Estado únicamente respalda las operaciones inmobiliarias si están inscritas ante el registrador de títulos; no así cuando se guardan los documentos para después y se olvidan entre los meses, sin proceder a la debida publicidad, transparencia y legalidad de la compra, conforme a las  regulaciones del Estado de derecho en la República Dominicana.  

Por ejemplo, si se compra un inmueble a persona honesta y responsable; el adquiriente guarda los documentos sobre la inversión. Pero, contra el vendedor se obtiene una sentencia por un accidente de tránsito vehicular; ahora, los abogados de la parte gananciosa de causa, hacen una investigación en el registro de títulos inmobiliarios y verifican que ciertamente, todavía ese ciudadano tiene una propiedad, inscriben una hipoteca en virtud de la decisión judicial, quienes proceden a adjudicarse el inmueble. Lamentablemente, el comprador debe exigir la devolución del dinero a su vendedor, porque no registró sus derechos, enfrentando todos los contratiempos que conlleva recuperar el dinero, máxime cuando esa persona pagó deudas y se encuentra prácticamente insolvente. Como este caso, se pueden presentar otros inconvenientes que pondrán en absoluto riesgo su inversión, sino hace la transferencia.